Emaar 的 Alabbar 谈房地产放缓与现金缓冲

Bloomberg 的 Guy Johnson 问 Emaar Properties 创始人 Mohamed Alabbar，在迪拜从事数十年开发后看到了什么。Alabbar 肯定了众多参与者的贡献，并说城市的建成环境也体现了管理和领导力，同时承认过程中犯过错误。

Alabbar 说，在连续几年每年增长约 10% 之后，他旗下业务的商场客流和零售额下降了约 10%。他说，酒店入住率从约 80% 降至约 65%。他强调这些数字反映的是自己公司的经历，而非迪拜每家企业的情况。

Alabbar 说，Emaar 的政策是不对房地产销售打折，而在一段快速增长之后，销售下降了超过 50%。他指出，上一年对公司而言规模异常庞大，并说房地产周期要求企业为低谷做好准备。

他将当前全球环境形容为一种寒冬。他说，由于房地产具有周期性，土地供应也可能扩大，公司保持了充足现金和较低负债。重新评估现金流和销售后，管理层认为缓冲足够大，因此决定向股东返还更多资金。

Alabbar 说，建设仍在继续，承包商按时推进；他估计材料成本上涨约 5%，并表示公司会帮助承包商。他暂时推迟一座大型塔楼的招标，等待形势降温，而非停止所有开发。

他说，在多个国家经营会让开发商面临政治和政策变化。他描述了一次银行关闭导致承包商资金受困的经历，并认为开发商应为当地经济作出贡献，同时谨慎管理现金。

他的实际检验标准是，一个国家和项目在人力、现金流、市场、供需等方面是否足够健康，能够承受意外问题。Alabbar 说，他更愿意使用自有现金和有限负债，投资他人资金时会感到个人责任。

被要求比较科技和房地产回报时，Alabbar 说，早期科技投资可能带来高回报，也可能失去价值。他认为自己的房地产方式表现良好，因为他努力以有吸引力的价格和可管理的付款条件获得大块土地。

他说，自己的许多土地协议采用利润分成，而不是预先支付一大笔现金。他对这一方式的信心，反映的是对自身交易结构的看法，并不保证房地产投资普遍不会亏损。

被问到迪拜房地产是否存在泡沫时，Alabbar 认为，近期地区压力已经对市场构成考验。他认可央行收紧房地产贷款规则降低了风险，同时承认开发商与土地所有者之间的私人付款安排仍可能带来风险敞口。

他说，自己一直在寻找困境中的投资机会，但尚未找到有吸引力的收购标的。他认为未来一年的前景很大程度上取决于地缘政治发展；如果紧张局势缓和，他预计市场可能在随后 12 个月内复苏。

Alabbar 说，公司积压订单约为 1600 亿，客户仍按时支付分期款，付款情况与战前相近。他认为这体现了自己客户群的韧性，同时表示希望其他开发商也能看到类似结果。

展望未来五年，他预计自己将继续从事房地产业务，也可能在印度扩张，因为他看好当地经济和人口增长。他说，集团也继续在埃及、叙利亚和阿联酋寻找大型交易，同时承认合适的大块土地并不总是容易获得。

Alabbar 将评估一个国家与评估一家公司作比较：要看领导力、负债、政策一致性、人力资源和现金流。他称赞阿联酋是适合经营的地方，这一评价来自他自己的经历和商业利益。

Johnson 问，将一家此前上市的开发业务重新并入母公司，是否会削弱当地资本市场。Alabbar 说，董事会结合股东价值判断了估值倍数和交易；他同意该地区需要更有深度的资本市场。

被问到投资者在哪里可能找到机会时，Alabbar 提到自己在房地产、科技和食品领域的业务。他认为，阿联酋可以作为经营更广泛中东市场的基地，涉及物流、农业、数据中心和食品业务。

他预计，如果地缘政治条件改善，地区机会将增加，并表示看好叙利亚的农业和自然资源潜力。这些是他的投资看法和希望，并非预测条件会按特定时间表改善。

谈到继任时，Alabbar 说，高级管理层负责运营他的各项业务，房地产首席执行官之下有几位潜在继任者。他说，食品业务的继任规划尚不够成熟，希望根据业绩将高级员工视为合作伙伴并给予相应回报。

Johnson 问，新一代如何保留创业本能，而不是仅仅管理现有业务。Alabbar 说，有些人比其他人更倾向于建设和增长，领导者应该给年轻同事机会、支持，以及犯可控错误的空间。

尽管业务仍在扩张，Alabbar 说，他担忧世界现状和中等收入群体的处境。他认为，明显的财富差距可能加深挫败感，而健康的社会对企业长期成功很重要。

他说，自己的投资决策越来越多地考虑对当地经济的贡献，包括税收、培训和工作经验。Alabbar 呼吁投资者和政府负起责任，同时表示自己仍然关注股东回报。