不動産に関する税金
不動産取得税の課税主体➡︎不動産がある都道府県（地方税）である
新築家屋の場合、最初の使用または譲渡が行われた日に家屋の取得があったものとみなされる
家屋が新築された日から6ヶ月を経過しても最初の使用または譲渡がない場合➡︎6ヶ月を経過した日に家屋の取得があったものとみなされる
宅建業者等が売渡す新築住宅については6ヶ月ではなく1年
平成30年3月末までに宅地を取得した場合、不動産取得税の課税標準(固定資産評価額)が2分の1に引き下げられる
床面積が50㎡(賃貸住宅の場合は40㎡)以上240㎡以下である新築住宅に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該新築住宅の価格から1,200万円が控除される
床面積が50㎡以上240㎡以下である筑後20年(耐火住宅は25年)以内の住宅に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該新築住宅の価格から1,200万円が控除される
※この特例は賃貸住宅には適用されない
住宅家屋の所有権移転登記(売買または競落に限る)に係る登録免許税の税率の軽減措置の適用対象となる住宅用家屋は、床面積50㎡以上で、その住宅用家屋を取得した個人の用に供され、新築または取得後1年以内に個人が登記を受けるものであることを要する
既存住宅の場合は、築20年以内(耐火建築物の場合は25年以内)または新耐震基準に適合しているものであることを要する
記載された金額が5万円未満の受取書、営業に関しない受取書(個人が自宅を売却した際の、売買代金が記載された受取書)の印紙税➡︎非課税
印紙税の課税標準は文章に記載された金額
契約書の場合➡︎契約金
受取書の場合➡︎受取金額
規約金額の記載がない契約書についても印紙税が一律200円かかる
交換契約書において、対象物の双方の金額が記載されている場合➡︎いずれか高い方
増額変更契約書➡︎増額部分のみが記載金額として印紙税が課される
減額変更契約書➡︎記載金額のない契約書として、印紙税200円が課される
印紙が貼られていない場合➡︎納付しなかった印紙税の額とその2倍に相当する金額の合計額、つまり印紙税額の3倍が過怠税として徴収される
印紙に消印がない場合➡︎印紙の額面全額分の過怠税が徴収される
固定資産税の納税義務者は、賦課期日(1月1日)現在、固定資産課税台帳に所有者として登録されている者の他、
質権が設定されている土地の場合➡︎質権者
100年より永い存続期間の定めのある地上権が設定された土地の場合➡︎地上権者
災害等により所有者が不明な場合➡︎賦課期日における使用者が納税義務者となる
固定資産税➡︎課税標準(固定資産税評価額)×1.4%で求める
小規模住宅用地、一般住宅用地で200㎡以下の部分➡︎固定資産評価額×6分の1
一般住宅用地で200㎡超の部分➡︎固定資産評価額×3分の1
床面積が50㎡以上280㎡以下(貸付用マンション・アパートの場合は40㎡以上280㎡以下)などの条件を満たした新築住宅
中高層(準)耐火住宅➡︎5年間、120㎡までの部分について固定資産税の税額が2分の１に軽減
その他の住宅➡︎3年間、120㎡までの部分について固定資産税の税額が2分の１に軽減
固定資産の評価は総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて、市町村長が毎年3月31日までに固定資産の価格等を決定し、固定資産課税台帳に登録する
納税者は固定資産課税台帳の登録価格に不服があるき➡︎一定期間内なら固定資産評価審査委員会に対して書面によって審査の申出をすることができる
所有期間が5年以内➡︎短期譲渡所得
所有期間が5年以上➡︎長期譲渡所得
居住用財産を譲渡して譲渡益が生じた場合で一定の要件を備えた場合➡︎譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除することができる
(居住用財産の所有期間が短期でも長期でも可)
居住用財産の3,000万円の特別控除が適用される居住用財産とは、現在居住している家屋・その敷地のみならず、過去に居住していた家屋・その敷地(居住の用に供されなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡されたものに限る)を含む
収用等によって土地や建物を譲渡した場合、一定の要件を備えているとき➡︎譲渡所得の金額から最高5,000万円を控除することができる
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年越で、居住期間10年以下の居住用財産を譲渡し、新たに床面積が50㎡以上で敷地面積が500㎡以下の居住用財産を購入した(買い換えた)場合で譲渡対価が1億円以下の時、譲渡益に対する税金を繰り延べることができる。
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年超の居住用財産を譲渡した場合
①居住用財産の3,000万円の特別控除または②収用等の5,000万円の特別控除後の金額について10%の軽減税率が適用される
6,000万円を超える部分については、長期譲渡所得の税率15%が適用される
優良住宅地の造成等のために、国や地方公共団体等に対して所有期間が5年超の土地等を譲渡した場合、譲渡益(ただし2,000万円以下の部分)について10%(所得税)の軽減税率が適用される
2,000万円を超える部分については長期譲渡所得の税率15%(所得税)が適用される
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超、一定の住宅ローンがある等の居住用財産を譲渡し、譲渡損失が生じた場合➡︎譲渡損失とその年の他の所得とを損益通算できる
翌年以降3年間に渡って、その譲渡損失を他の所得から控除することができる
ただし、繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下でなければならない
「居住用財産の3,000万円の特別控除又は収用等の5,000万円の特別控除」と「特定居住用財産の買換えの特例」は併用できない
「居住用財産の3,000万円の特別控除又は収用等の5,000万円の特別控除」と「優良住宅地の軽減税率の特例」は併用できない
「特定居住用財産の買換えの特例」と「居住用財産の軽減税率の特例」は併用できない
不動産鑑定評価基準
正常価格➡︎市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格
不動産鑑定評価方式➡︎原価法、取引事例比較方、収益還元法の3つ
鑑定評価方式を適用する際には、地域分析および個別分析により把握した対象不動産に関わる市場の特性等を適切に反映した複数の手法を適用すべき
原価法➡︎価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、それに減価修正を加えて太守不動産の試算価格(積算価格)を求める方法
減価修正を行う場合の「減価額」を求める方法➡︎耐用年数に基づく方法と観察原価法があり、原則、この2つを併用する
収益還元法➡︎対象不動産が将来生み出すであろうと期待される準収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、直接還元法とDCF法がある
直接還元法➡︎一期間の純収益を一定率(還元利回り)によって還元する方法
DCF法➡︎対象不動産の保有期間中、対象不動産が生み出す複数年の純収益と最終的な売却価格を現在価値に割り戻して価格を求める方法
地下公示法
一般の土地取引の場合➡︎公示価格を指標として取引するように努めなければならない
地価公示は毎年1回
国土交通大臣が公示区域を定め、土地鑑定委員会が公示区域内から標準値を選定する
標準値➡︎自然的および社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について選定する
標準値について、2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価を行う
不動産鑑定士は鑑定評価を行うにあたり、
①近傍類地の取引価格から算定される推定の価格②近傍類地の地代等から算定される推定の価格③同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用
を考慮しなけらばならない
住宅金融支援機方法
住宅金融支援機方法は、証券化支援事業(買取型)において、銀行、保険会社、農業協同組合、信用金庫、信用組合などが貸し付けた住宅ローン債権を買い取ることができる
景品表示法
不動産の表示(広告)に関する規制
市街化調整区域に所在する土地➡︎「市街化調整区域。宅地の造成および建物の建築はできません。」と16ポイント以上の文字で明示することを要する
建築基準42条に規定する道路に2m以上接していない土地については、「再建築不可」または「建築不可」と明示することを要する
①土地取引において、土地上に古家、廃家等が存在する時②著しい不整形画地、区画の地盤面が2段階以上に分かれている等の著しく特異な地勢の土地のとき③道路法または都市計画法の道路予定区域に係る土地
のときは、その旨を明示することを要する
土地の全部または一部が高圧電線路下にあるとき➡︎その旨、その概ねの面積を表示することを要する
傾斜地を含む土地であって、傾斜地の割合が土地面積の概ね30%以上を占める場合(マンション、別荘地を除く)➡︎傾斜地を含む旨、傾斜地の割合または面積を明示することを要する
建築工事に着手したあとに工事を等々の期間にわたり中断していた新築住宅・新築分譲マンション➡︎建築工事に着手した時期、中断していた期間を明示することを要する
建売住宅の販売広告において、徒歩による所要時間➡︎道路距離80mにつき1分間
住宅の割賦販売広告において、割賦販売の支払条件の金利は実質年率を表示する
土地・建物
低地でも旧河道、自然堤防に囲まれてた後背低地、三角州、谷底平野は特に危険性が高い
埋立地は、海面より高くなるので、干拓地より安全と考えられる
地滑り地の多くは棚田等の水田として利用される
山頂からみて等高線が張り出している部分を尾根、等高線が山頂に向かって高い方に弧を描いている部分を谷という
高さが60mを超える建築物➡︎構造方法について、一定の構造計算によって安全性が確認されたものとして国土交通大臣の認定を受けたものでなければならない
木材の強度は、繊維方向の方が繊維に垂直方向よりも強い
はり、けた等の横架材の中央部付近の下側に耐力上支障のある欠込みはしてはならない
階数が2以上の建築物の隅柱等は原則として通し柱としなければならない
ただし、接合部を通し柱と同等以上の耐力を有するように補強した場合は、通し柱にしなくてもよい
構造耐力上、主要な部分である柱、筋かい、土台のうち、地面から1m以内の部分には、有効な防腐措置を講じ、必要に応じてしろありその他の虫による害を防ぐための措置を講じなければならない
木造の外壁のうち、鉄鋼モルタル塗その他軸組みが腐りやすい構造である部分の下地には防水紙等を使用しなければならない
常温における、鉄筋と普通コンクリートの熱膨張率はほぼ等しい
鉄筋コンクリート造は、原則、鉄筋の末端をかぎ状に折り曲げてコンクリートから抜け出ないように定着させなけらばならない
鉄筋コンクリート造の柱については、原則、主筋は4本以上でなければならない
参考論点
都市計画税は、課税標準×税率で求めるが、一定の住宅用地には課税標準の特例がある
小規模住宅用地及び一般住宅用地で200㎡以下の部分➡︎固定資産評価額×3分の1
一般住宅用地で200㎡超の部分➡︎固定資産税評価額×3分の2