グルメ・お出かけ・旅行編はYouTubeで更新中

宅建とろうぜ。宅建業法の範囲を浅く広く網羅したまとめサイト

当ページの説明。
緑下線部…キーセンテンス
集中力を切らさないために、なんとなくの塊で枠組み。

ずっと画面を見ていると目が疲れるから印刷などして学習しよう!

宅建業法

宅建業法の基本

不特定多数の人に反復継続して行う取引➡︎宅建業に該当

 

一括して売却する行為➡︎宅建業に該当しない

 

不特定多数の人に反復継続の販売代理を依頼➡︎宅建業に該当

国・地方公共団体等(農協は含まない)➡︎宅建免許不要

 

信託会社や信託銀行➡︎国土交通大臣に届出

免許

1つの都道府県内のみに事務所設置➡︎都道府県知事免許必要

 

同じ県に複数の事務所設置➡︎都道府県知事免許必要

 

2つ以上の都道府県内に事務所設置(本店・支店いずれも宅建業営む)➡︎国土交通大臣免許必要

 

本店は甲県で建設業、支店は乙県で宅建業➡︎国土交通大臣免許必要

 

本店は甲県で宅建業、支店は乙県で建設業➡︎甲県知事免許必要

国土交通大臣に免許を申請する場合➡︎主たる事務所(本店)の所在地の都道府県知事を経由して申請

 

宅建業の免許の更新➡︎旧免許の有効期限満了の日の翌日から起算

 

甲県のみに事務所を設置し甲県知事免許を受けていた宅建業者が、乙県にも支店を設けて宅建業を営む場合➡︎国土交通大臣免許を受けなおす必要(免許換え)
(この場合も主たる事務所(本店)の所在地の都道府県知事を経由して申請)

 

甲県知事免許を受けた者が甲県内の事務所を廃止し、乙県のみに事務所を有することとなった場合➡︎乙県知事に直接申請、乙県知事免許を受けなおす必要

 

国土交通大臣免許を受けた者が甲県のみに事務所を有することとなった場合➡︎甲知事に直接申請し、甲県知事免許への免許換えが必要

個人の宅建業者が死亡➡︎相続人がその事実を知った日から30日以内免許権者に届出

 

法人である宅建業者が合併により消滅➡︎消滅した方の会社の代表者合併の日から30日以内免許権者に届出

禁錮以上の刑宅建業法違反による罰金の刑暴力的な犯罪・背任罪による罰金の刑のいずれかの刑に処せられた者➡︎刑の執行が終わった日から5年を経過しない者は宅建業の免許を受けることができない

 

不正の手段ににより免許を取得した場合②業務停止処分に該当する行為をし、情状が特に重い場合③業務停止処分に違反した場合のいずれかの理由で免許取消処分を受けた者➡︎免許取消の日から5年を経過しない者は宅建業の免許を受けることができない

 

「かけこみ廃業」➡︎廃業等の届出の日から5年間は宅建業の免許を受けることができない
「かけこみ廃業」に係る廃業等の届出をした者が法人の場合➡︎免許取消に係る聴聞公示の日前60日以内にその役員であった者も、その取消の日から5年間は宅建の免許を受けることができない

 

免許申請前5年以内に宅建業に関し、不正または著しく不当な行為をした者②宅建業に関し、不正または不誠実な行為をする恐れが明らかな者➡︎①②のいずれかに該当する者は、宅建業の免許を受けることができない(A社の役員がこれに該当する場合、A社も免許を受けることができない)

 

指定暴力団員または指定暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者➡︎欠格事由に該当。宅建業の免許を受けることができず、取引士としての登録も不可

 

法人Aの役員のうちに傷害罪を犯し懲役1年の刑に処せられ、執行猶予期間を経過➡︎執行猶予期間が満了すれば直ちに欠格事由に該当しなくなる為法人Aは免許を受けることができる

宅地建物取引士

宅建士の不正受験者➡︎合格を取り消されることがあり、3年以内の受験を禁止される場合もある

 

取引士資格登録の申請➡︎試験合格地の都道府県知事に申請

 

取引士の資格登録条件➡︎①欠格事由に該当しないこと②2年以上の実務経験がある、または国土交通大臣の登録実務講習を修了したこと

 

取引士証の交付を受けようとする者➡︎原則、都道府県知事の法廷講習を受講する必要あり(試験合格後1年以内に取引士証の交付を受ける場合は法廷講習免除)

 

取引士証の交付申請➡︎登録地の都道府県知事に申請
取引士証の有効期間➡︎5年

 

「かけこみ消除」➡︎消除された日から5年を経過しない者は登録を受けることができない
事務禁止処分を受け、その禁止期間中に自らの申請により登録が消除された者➡︎事務禁止期間(最長1年)を経過していない者は登録を受けることができない

婚姻している未成年者➡︎成年者とみなされる為、登録に法定代理人の許可不要

 

資格登録簿の登録事項のうち、氏名・住所・本籍・勤務先の宅建業者の称号または名称・免許証番号に変更があった場合➡︎事務禁止処分を受けている場合でも遅滞なく変更の登録申請が必要

 

取引士が氏名または住所を変更した場合➡︎変更の登録とあわせて取引証の書換え交付を申請しなければならない
取引士が住所のみを変更した場合➡︎原則新しい取引証が交付されるが、従来の取引証に裏書きでも可

 

取引士証を紛失し、再交付を受けた後従来の取引士証を発見➡︎発見した古い方の取引士証交付を受けた都道府県知事に返納
甲県知事から取引士証の交付を受け、乙県知事から事務禁錮処分➡︎甲県知事に取引士証を提出

営業保証金

宅建業者は事業を開始するまでに営業保証金を本店最寄りの供託所に供託しなければならない。

 

供託する額➡︎①本店につき1,000万円支店一箇所につき500万円
営業保証金として供託するもの➡︎金銭・有価証券
有価証券の場合…
国債➡︎額面全額の100%
地方債・政府保証債➡︎額面全額の90%
それ以外の国土交通省令で定める有価証券➡︎額面全額の80%

宅建業者が支店を新設した場合➡︎新設した事務所ごとに500万円本店最寄りの供託所に供託

 

本店を移転した為に最寄りの供託所が変更になり、有価証券を供託している場合➡︎移転後の本店最寄りの供託所に新たに供託しその後従来の供託所に供託している営業保証金を返してもらう

印刷業者Aは宅建業者Bの依頼を受けて作成納品し、BがAにその代金を支払わなかった時➡︎広告の作成・印刷は宅建業に関する取引ではない為Bが供託した営業保証金からその債権の返済を受ける権利を有さない

保証協会

宅建業者は複数の保証協会の社員となることはできない

 

宅建業者が保証協会に加入する時➡︎加入しようとする日までに返済業務保証金分担金(分担金)を保証協会に納付

 

加入後、新たに事務所を設置した時➡︎新たに事務所を設置した日から2週間以内に分担金を保証協会に納付

 

保証協会は宅建業者から納付された分担金全額を、納付から1週間以内法務大臣及び国土交通大臣が定める供託所に供託

 

返済業務保証金分担金(分担金)の納付➡︎金銭のみ
返済業務保証金分担金(分担金)の供託➡︎金銭か有価証券(営業保証金と同様)

返済業務保証金から還付を受ける時➡︎返済可能額について保証協会の認証を受けなければならない
還付請求➡︎供託所に対して行う

 

宅建業者が保証協会に加入する前の取引についても返済業務保証金還付の対象となる

 

保証協会国土交通大臣から還付の通知を受けた日から2週間以内に還付された額と同額の返済業務保守金を供託所に供託しなければならない

宅建業者は保証協会から還付充当金を納付すべき通知を受けた日から2週間以内に還付充当金を保証協会に納付しなけらばならない
期限内に納付しなかった場合➡︎宅建業者は保証協会の社員の地位を失う

 

宅建業者が保証協会の社員でなくなったために返済業務保証金を取り戻す時➡︎保証協会は6ヶ月以上の期間を定めて広告をしなければならない

 

保証協会の社員である宅建業者が一部の事務所を廃止した為、返済業務保証金を取り戻す時➡︎保証協会は広告不要
(営業保証金のときはいずれの場合も広告必要)

 

宅建業者が保証協会の社員の地位を失った場合でその後も宅建業を営むとき➡︎社員の地位を失った日から1週間以内営業保証金を供託しなければならない

事務所、案内所等に関する規制

申し込み・契約をする案内所等を設ける場合➡︎業務開始の10日前までに①免許権者②案内所等の所在地を管轄する都道府県知事の両方に届出

 

設置すべき成年者である専任の取引士の数➡︎①事務所は業務に従事する者の5人に1人以上②申し込み・契約をする案内所等は1人以上

 

既存の事務所で取引しの数が不足するに至った場合➡︎2週間以内に補充等をしなければならない

 

申し込み・契約をしない案内所等➡︎申し込み・契約をする案内所等と同様に標識の掲示が必要

宅建業者が売主となる新築物件の帳簿➡︎10年間保存

 

業務に関する国土交通省令に定める事項を記載した帳簿➡︎事務所ごとに備え付けなければならない(案内所等は不要)

 

従業者名簿➡︎最終の記載をした日から10年間保存

 

宅建業者は事務所ごとに報酬額を掲示しなければならない(案内所等は不要)

業務上の規制

一般媒介契約➡︎依頼者は他の宅建業者に重ねて媒介依頼できる
専任媒介契約・専属専任媒介契約➡︎依頼者は他の宅建業者に重ねて媒介依頼できない

 

一般媒介契約・専任媒介契約➡︎依頼者は宅建業者が探した相手以外の人と契約することができる
専属専任媒介契約➡︎依頼者は宅建業者が探した相手以外の人と契約することができない

専任媒介契約の有効期間➡︎3ヶ月を超えることができない(自動更新不可)

 

専任媒介契約の定期的な業務内容報告➡︎2週間に1回以上
専属専任媒介契約の定期的な業務内容報告➡︎1週間に1回以上

専任媒介契約等を締結した場合、国土交通大臣の指定する流通機構への登録が義務付けられている。
(一般媒介契約は登録義務なしだが、その旨の記載が必要)

 

専任媒介契約➡︎契約日から7日以内(休業日除く)
専属専任媒介契約➡︎契約日から5日以内(休業日除く)

媒介契約書面には宅建業者の記名捺印が必要

 

宅建業者が媒介価格に意見を述べる時➡︎媒介価格の高低に拘らずその根拠を明らかにしなければならない

 

媒介契約の種類報酬に関する事項有効期限解除に関する事項➡︎媒介契約書面の記載事項

誇大広告は損害が実際に発生していなくてもそれを行った時点で宅建業法違反となり監督処分の対象となる。

 

未完成物件について、開発許可や建築確認を受ける前➡︎その物件にかかる広告をすることができない

 

賃貸(賃貸の代理・媒介)の場合➡︎開発許可や建築確認を受ける前でも契約可能

 

宅建業者は①広告する時注文を受けた時➡︎遅滞なく取引形態を明示しなければならない(書面でも口頭でも可)

重説は売買の場合➡︎買主、賃借の場合➡︎借主に対して行う

 

買主及び借主が宅建業者➡︎説明不要

 

重説の際は必ず取引士証の提示が必要
違反した場合➡︎10万円以下の罰則

 

建物賃借媒介の場合➡︎建築基準法や都市計画法に関する説明は不要
建物賃借媒介の場合➡︎当該建物が住宅性能評価を受けた新築住宅だとしてもその旨の説明は不要

売買契約の対象となる区分所有建物に計画的な維持修繕費用の積立てを行う旨の規約の定めがある場合➡︎すでに積み立てられている額も説明が必要

 

宅地の売買媒介において当該宅地の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結等の措置を講じない時➡︎その場合でもその旨を宅建業者ではない買主に説明が必要

宅建業者は契約が成立するまでに宅建業者で話し契約の当事者に対して、供託書に関する事項について説明が必要(文章でも口頭でも可)

 

宅建業者は契約成立後、取引士の記名捺印がある契約書面(37条書面)を交付する(取引士交付ではない)

 

建物売買契約において宅建業者が売買を代理して買主と契約締結した場合➡︎買主と売主両方に37条書面を交付する

 

建物賃借の媒介を行う場合、「賃借以外の金銭の授受」があるとき➡︎その額及び目的について35条書面・37条書面両方に記載が必要

 

国土交通大臣が定める額を超えない報酬で不当に高額の報酬を要求➡︎宅建業法違反

8種制限

モデルルーム・モデルハウス➡︎クーリングオフできない(自ら申し出た場合は不可)
宅建業者が申し出た場合の買主の自宅や勤務先、テント張りの案内所やカフェ等➡︎クーリングオフできる

 

愛受けの申し込みの場所と契約を締結した場所が異なる場合➡︎申し込みの場所で判断

 

クーリングオフができる旨、方法を宅建業者から書面で告げられた日から起算して8日が経過➡︎クーリングオフできない

 

買主が宅地建物の引渡しを受けかつ代金全額を支払った場合➡︎クーリングオフできない(一部支払いならできる)

 

クーリングオフは必ず書面で行い、買主が書面を発した時に効果が発生

 

クーリングオフによる契約解除➡︎宅建業者は違約金の支払いを請求できない

瑕疵担保責任の責任追及期間について、特約で引渡しの日から2年以上の期間を定めた場合➡︎その特約は有効

 

宅建業者が自ら売主となる売買契約で損害賠償の予定額または違約金を定める場合➡︎これらを合算した額が代金の10分の2を超えることができない(超える部分は無効)

 

売主からの契約解除➡︎買主が履行に着手するまでは、手付の倍額を償還することで契約解除可能

 

売買契約に際し、
完成物件の場合➡︎手付金の額が売買代金の10%以下かつ1,000万円以下の場合(部分)は保全措置不要
未完成物件の場合➡︎手付金の額が売買代金の5%以下かつ1,000万円以下の場合(部分)は保全措置不要

 

宅建業者が現在の所有者から取得する契約があったとしても、それが停止条件付契約の場合➡︎他人物売買は不可

報酬の制限

依頼者から依頼されて行った広告の料金➡︎報酬の他に別途請求可能

 

「代金額」
売買の場合➡︎売買代金から消費税額を除いた価額(税抜価額)
交換の場合➡︎交換の評価額から消費税額を除いた価額(税抜価額)
交換する2つの物件価額に差がある場合➡︎いずれか高い方の価額

一方から代理の依頼を、他方から媒介または代理の依頼を受けた場合➡︎双方から受け取れる報酬の合計限度額は媒介で受け取れる報酬限度額の2倍となる
賃貸の媒介➡︎依頼者双方から受け取れる報酬の合計額は借賃1ヶ月分(プラス消費税)(貸主・借主の配分は原則自由)

 

居住用建物の媒介で依頼者の承諾を得ていない場合➡︎依頼者の一方から受け取れる報酬額の上限は0.5ヶ月分

 

賃借の代理➡︎依頼者双方から受け取れる報酬の合計額は借賃1ヶ月分(プラス消費税)

監督・罰則

指示処分➡︎免許権者の他、宅建業者が処分の対象となる行為を行った都道府県の知事も行うことができる
指示処分の場合➡︎広告は不要

 

国土交通大臣または都道府県知事は、宅建業者に対して1年以内の期間を定めてその業務の全部または一部の停止を命ずることができる

 

都道府県知事は、取引士に対して1年以内の期間を定めて、取引士としてすべき業務の全部または一部を禁止することができる

 

免許を受けてから1年以内に事業を開始しない時➡︎必ず免許を取り消される(1年以上事業を休止した時でも)

 

国土交通大臣または都道府県知事が、その免許を受けた宅建業者の事務所の所在地や宅建業者(法人の場合は役員の所在)を確知できないとき➡︎官報等で広告し、広告の日から30日を経過しても宅建業者から申出がない場合には免許を取り消すことができる

 

指示処分、業務停止処分をした都道府県知事は、遅滞なくその旨を、(国土交通大臣免許なら)国土交通大臣に、(都道府県知事免許なら)都道府県知事に通知しなければならない

取引士証の返納義務に違反した者、取引士証の提出義務に違反した者重説時に取引士証を提示しなかった者➡︎10万円以下の罰金

住宅瑕疵担保履行法

新築住宅の売主は、住宅の構造耐力上主要な部分または雨水の侵入を防止する部分の隠れた瑕疵を➡︎引渡しの日から10年間瑕疵担保責任を負う

 

新築住宅の定義➡︎建設工事完了の日から1年を経過していない住宅のうち、人の居住の用に供されたことがあるもの以外

 

新築住宅の買主が宅建業者の場合➡︎資力確保措置を講ずる必要なし

住宅販売瑕疵担保保証金の供託を国債証券でする場合の評価額
国債➡︎額面全額の100%
地方債・政府保証債➡︎額面全額の90%
それ以外の国土交通省令で定める有価証券➡︎額面全額の80%
(営業保証金と同様)
保証金の還付によって保証金が不足することになった場合➡︎還付があった旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内に、不足額を供託し、供託後2週間以内に免許権者に届け出なければならない

 

新築住宅を引き渡した宅建業者➡︎基準日ごと(毎年3月31日と9月30日)に保証金の供託および保険契約の締結の状況について免許権者に届け出なければならない

 

資力確保措置の状況に関する届出等の期限は基準日から3週間以内
資力確保措置の状況に関する届出等をしなかった場合➡︎基準日の翌日から50日以後は新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない

 

新築住宅の売主である宅建業者が住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている場合➡︎売買契約締結までに、買主に対して供託所の名称や所在地等を書面を交付して説明しなければならない

参考論点

返済業務保証金分担金の不足額の供託➡︎通知を受けた日から2週間以内
特別返済業務保証金分担金の納付➡︎通知を受けた日から1ヶ月以内
※期限内に納付しない場合は社員の地位を失う
宅建業者が自ら売主となる割賦販売の契約において、買主が賦払金の支払いを履行しない場合➡︎①30日以内の期間を定めて②その支払いを書面で催告し、その期間内に支払いがない時でなければ契約解除や残りの賦払金の支払請求をすることができない
原則、宅建業者は(自ら売主の時)宅地・建物の引渡しまでに登記の移転をしなければならない
宅建業者が受け取った金額が代金の額の10分の3以下のとき➡︎移転登記をしなくてもよい